Nuevo Informe Institucional
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BIENES RAÍCES / RETAIL
El mercado paga menos por lo que la gente más necesita.
El retail de necesidad se sitúa en la cima de la curva de rendimiento inmobiliario comercial y tiene el menor riesgo de impago del sector. Esa contradicción ha persistido por años. Representa el 70% de nuestro portafolio porque no esperamos que el mercado la resuelva a su favor.
7.3–7.7%Rango de cap rate objetivo
5–15 yrsPlazos NNN al ingreso
70%Del capital agregado desplegado por Entidades patrocinadas por OTIMA
LA TESIS
Nadie pide a domicilio el retiro de una receta médica, un corte de cabello, una limpieza dental, una compra de supermercado de $1 o una consulta en atención de urgencias.
Lo que permanece en pie es el retail que la gente utiliza en su rutina semanal, en una ubicación a la que puede llegar en menos de diez minutos. Esa es toda la categoría que adquirimos.
LO QUE SOBREVIVE
Lo que sobrevive es lo que la gente aún necesita.
El comercio electrónico no mató al retail.Lo clasificó.
Durante quince años el mercado valoró todo el retail como una clase de activo en declive. No lo es. Amazon absorbió las partes del retail que se transportan fácilmente (electrónica, ropa, libros) y dejó intactas las que no.
DEMANDA
Retail de uso semanal
Las categorías que permanecen son las que los consumidores aún necesitan de forma local y recurrente.
Poder de fijación de precios
El retail es el único sector principal de CRE donde los alquileres efectivos superan a los solicitados.
Oferta limitada
La disponibilidad está en mínimos históricos y prácticamente no se construye nueva oferta.
VALORACIÓN
Farmacias
7.74% cap rate
Tiendas de descuento
7.34% cap rate
Oficinas céntricas
Aproximadamente 4.5–5.5%
EL ENFOQUE
Valor agregado, no caza de gangas.
No compramos centros estabilizados, completamente alquilados y a rentas de mercado con un cap rate de mercado. Eso es un bono, y existen formas más económicas de comprar un bono. Adquirimos centros de necesidad con una brecha corregible entre lo que generan hoy y lo que deberían generar.
DÓNDE ENCONTRAMOS LA BRECHA
01
Alquileres por debajo de mercado
Las renovaciones crean una oportunidad inmediata para ajustar los ingresos al mercado.
04
Capex diferido cuantificable
Detalles físicos que podemos cuantificar, mejorar y transformar en un desempeño comercial superior.
02
Vacancia que podemos comercializar
Área comercial sólida y locales viables, pero con esfuerzos de comercialización deficientes.
05
Gastos sin gestión activa
Recuperaciones, seguros y contratos operativos que pueden optimizarse de forma activa.
03
Mezcla inadecuada de inquilinos
Reorientar los inquilinos discrecionales hacia necesidades diarias y mejor solvencia crediticia.
06
Propietarios listos para desinvertir
Situaciones en las que la certeza en el cierre importa tanto como el precio final.
CRITERIOS DE ADQUISICIÓN
Lo que merece una mirada detallada.
Primero el flujo de ingresos. Segundo el potencial operativo. Una razón clara para poseer el activo desde el primer día.
| CRITERIO | ENFOQUE DE OTIMA |
|---|---|
Tipo de Activo | Centros de vecindario y comunitarios anclados por supermercados y orientados a servicios; selección de inmuebles de inquilino único NNN en farmacias, tiendas de descuento y restaurantes rápidos. |
Inquilinos Ancla | Grado de inversión o con respaldo crediticio nacional siempre que sea posible. |
Estructura de Contratos | Preferencia NNN · Contratos de 5 a 15 años al ingreso · Ajustes por IPC o incrementos fijos. |
Ocupación al Ingreso | 75%+ con un plan específico y presupuestado para los espacios vacantes. |
Área de Influencia | Demanda comprobable de necesidades diarias · tendencias demográficas y de ingresos positivas · mínima oferta competidora nueva. |
Mercados | Núcleo de Texas · Corredor de crecimiento del Sun Belt con un socio local consolidado. |
DESCARTAMOS
Malls cerrados · centros comerciales de gran formato dependientes del gasto discrecional · franjas comerciales sin anclas ni atracción de necesidades diarias · cualquier activo cuya tesis de inversión dependa de la reurbanización en lugar del flujo de caja generado.
EL PROCESO
El rent roll y el edificio, al mismo tiempo.
Dos líneas de trabajo avanzan en paralelo desde el primer día: el rent roll y el activo físico.
LÍNEA DE TRABAJO 01
Gestión del Rent Roll
01
Ocupar locales vacantes con una estrategia activa de comercialización
02
Ajustar los contratos por vencer a precios reales de mercado
03
Mejorar la mezcla de inquilinos hacia solvencia crediticia y necesidades diarias
04
Reevaluar el presupuesto operativo renglón por renglón
LÍNEA DE TRABAJO 02
Mejora de Capital del Activo Físico
Invertimos donde cada dólar retorna en renta, calidad de inquilinos o valor de salida, no en cosméticos superfluos.
Pintura exterior y renovación de fachadas
Tótems publicitarios LED y señalización monumental
Reasfaltado de estacionamientos y accesibilidad ADA
Iluminación exterior LED y marquesinas
Paisajismo, jardinería y cerramientos visuales
Mejoras en áreas comunes y adecuaciones para inquilinos
ESTRATEGIA DE RETENCIÓN Y SALIDA
01 — RETENCIÓN TÍPICA
5–7 años
02 — INGRESOS DURANTE LA TENENCIA
Distribuciones trimestrales continuas.
03 — OPCIONES DE SALIDA
Refinanciamiento · Venta individual · Venta de portafolio · Intercambio 1031
04 — PRINCIPIO
Sin plazos impuestos. Salimos cuando el mercado lo premia.
ASÓCIESE CON NOSOTROS
¿Tiene un centro que necesita un comprador que cierre?
Envíelo. Le daremos una respuesta directa y fundamentada en cuestión de días, sin silencios ni ambigüedades.
ASIGNACIÓN DEL PORTAFOLIOTres sectores.
Tres sectores.
Una regla: comprar el flujo.
Nuestro portafolio se distribuye en 70% retail, 20% salud y 10% multifamiliar; no es una opinión teórica que defendemos en reuniones, sino el lugar exacto donde se encuentra el ingreso ajustado por riesgo en la actualidad.
01 - RETAIL70%
En la cima de la curva de rendimiento inmobiliario y con el menor riesgo de impago. El mercado valora una farmacia como un riesgo y una torre de oficinas como un blue chip. Construimos el portafolio sobre ese desacuerdo.
02 - SALUD20%
La oportunidad demográfica. Demanda proyectable a una década vista, sin capacidad física en el mercado de construir suficiente oferta.
03 - MULTIFAMILIAR10%
La menor posición deliberadamente. Rendimiento inicial más bajo, pero se revaloriza cada doce meses, protegiendo contra la inflación.
ASIGNACIÓN DIRECTA DEL PORTAFOLIO
CONTEXTO DE MERCADO
El mercado se revalorizó. La demanda no.
El sector inmobiliario comercial de EE.UU. experimentó una corrección de más del 15% desde su pico de 2023 y acumula ya cuatro trimestres consecutivos de retornos totales positivos.
01Cap Rates Expandidos
Un cap rate del 5% en 2022 se transacciona hoy al 7%: mismo inquilino, misma renta, sustancialmente menos capital.
20225-cap
MISMO INQUILINOMISMA RENTA
HOY7-cap
02
$1T+
Vencimiento de deuda CRE en EE.UU. en 2026-27
La mayor parte de esa deuda se prorrogará, pero un volumen suficiente llegará al mercado para generar negociaciones con vendedores que valoran la certeza sobre el último dólar.
03
Se Detuvo la Nueva Oferta
El inicio de nuevas construcciones en Retail, Salud y Multifamiliar ha caído drásticamente.
Toda nueva demanda absorbe un inventario existente prácticamente inmutable.
Eso es lo que protege los alquileres.
COMPARACIÓN DE RECUPERACIÓN
Ventaja de Recuperación en EE.UU.
EE.UU.6 años
R.U.10 años
EUROPA13 años
RIGOR OPERATIVO
Somos operadores, no solo capital.
La mayor parte de lo que determina el retorno inmobiliario sucede después de la mesa de cierre. Contamos con equipo dedicado para ello.
01 — ORIGINACIÓN
Joint ventures estratégicos y oportunidades directas fuera de mercado. Más de quince años de relaciones hacen que las operaciones lleguen a nosotros antes de publicarse. Evaluamos ~200 al año.
02 — EVALUACIÓN
Más de 30 variables operativas y de mercado analizadas a ciclo completo y sometidas a pruebas de estrés: salida del ancla, tasas elevadas y absorción al doble de tiempo. Si aún funciona, nos interesa.
03 — ADQUISICIÓN
De tres a cinco operaciones de alta convicción al año, financiamiento asegurado antes de ofertar. Cuando nos comprometemos, cerramos.
04 — MEJORA
Reposicionamiento de marca, mejora de inquilinos y comercialización activa. Gestionamos nuestros propios activos. Más ocupación, menos gastos, mayor NOI.
05 — LIQUIDACIÓN
Refinanciamiento, venta, 1031 o retención. Sin salidas forzadas. Distribuciones trimestrales durante el proceso de gestión.
DÓNDE INVERTIMOS
- Con sede en Texas, conocemos Houston, San Antonio y el Valle del Río Grande a nivel de esquina de calle: qué inquilinos pagan y qué intersecciones funcionan. Por eso la mayor parte del portafolio se encuentra aquí.
- A partir de allí nos expandimos por el corredor del Sun Belt hacia mercados con el mismo perfil: flujo positivo de población, regulación favorable a los negocios, oferta limitada y un socio local con el que ya hemos trabajado.
- Preferimos ser dueños del mejor centro en un mercado que entendemos que de un activo trofeo en un mercado que visitamos dos veces al año.
NUESTRO CAPITAL ESTÁ ADENTROLa alineación
La alineación
no es una política.
Es una transferencia
bancaria.
01 COINVERSIÓN
Los directores de OTIMA coinvierten en cada operación, bajo los mismos términos. Los inversionistas cobran primero y nuestras tarifas están vinculadas al rendimiento: nos va bien cuando al activo le va bien, no cuando simplemente se cierra.
02 ALINEACIÓN DIRECTA
Usted trata directamente con los directores, y recibe las malas noticias con la misma rapidez que las buenas. No es una promesa de servicio; es como debe operar una firma de esta escala.
PRINCIPIO
Los inversionistas cobran primero.
TRAYECTORIA
$205M+Activos bajo gestión desde el inicio
68Operaciones completadas
18.5%TIR promedio por operación
15 AñosAños de operación
*Historial de Inversión y Experiencia Previa: La información sobre inversiones previas, adquisiciones, distribuciones, resultados operativos o rendimiento se proporciona únicamente para describir la trayectoria histórica de OTIMA, sus socios principales y sus afiliados en transacciones pasadas. La participación de un socio principal en una operación previa puede haber sido en una función distinta a la que tendrá en inversiones futuras patrocinadas por OTIMA. El rendimiento pasado no es indicativo ni garantiza resultados futuros. Todas las inversiones conllevan riesgo, incluida la posible pérdida del capital principal. Los posibles inversionistas no deben considerar estos datos como predicción o garantía de rentabilidad futura.Ver divulgación legal completa →
PROYECTOS RECIENTES
Northwest Marketplace
Houston, TX · Retail Esencial
Valley Crossing
McAllen, TX · Retail
San Pedro Towne Center
San Antonio, TX · Retail
Propiedad y Gestión de Inmuebles: Cada oportunidad de inversión inmobiliaria es patrocinada a través de una entidad independiente (SPE, LLC o LP). Dicha Entidad de Inversión, y no OTIMA Investments LLC ni sus socios a título personal, es quien adquiere, posee, financia, opera y enajena el inmueble respectivo. OTIMA o sus afiliados pueden actuar como patrocinador, administrador o prestador de servicios según se detalle en los Documentos de Oferta definitivos.Más información legal →